【リフォーム×リノベーション】最高のマンションリフォームを実現するための 7 つのポイント

中古マンションのリフォーム：最高のマンションリフォームを実現するための 7 つのポイント

 

マンション購入は生涯でもっとも大きな買い物である。マンションを購入することで、リフォームという最初の難問にぶつかる。

その場合いかにリフォームを円滑に進めれば良いのか。多くの人々によって様々な方法論が書かれているが、中古売買を行っている針山氏によれば、最高のマンションリフォームを行う為には、しかるべきポイントをいくつか指摘している。

詳しい内容は【中古マンション本当にかしこい買い方・選び方】を参照して頂きたい。

様々な中古マンションにまつわる事を書かれていて、非常にわかりやすく説明されているので、一読してもらいたい。

 

1.　図面を作成しながら徹底的に打ち合わせをおこなう

 

リフォームやリノベーション工事の前段階として、図面でイメージを摺り合わせる事が大事と針山氏は指摘している。

あなたの希望とイメージの具現化をするためのもっとも重要な書類が図面であり、まずは図面を確実なものとする。

これは建築工事全体に言える事であるが、後からの図面の変更は余計な時間とお金が掛かる事が多い。

リフォーム工事の途中で「ここは違うあそこはこうして欲しい」という理由で仕様の変更する事は極力避ける方が良いだろう。

そのためにも、徹底的に図面の段階で打ち合わせ協議を重ね、あなたの理想の住宅のプランニングは、確実に固めておく。

相談を重ねる事で意外と簡単にできる事、出来ない事がはっきりとし、新たな可能性が見いだせるプランもできるからだ。

事前の設計図の段階ですべて要望が終わっている事が望ましい。

 

2.　図面と並行しながら予算に応じてリフォーム内容を確定させていく

 

図面で徹底的に打ち合わせを行いながら、概算見積を出していくのであるが、大抵の場合、当初の予算よりも大幅にオーバーしやすい。

ここで何を削り、何を残すかの取捨選択を行いながら、予算内に収めていくことが重要だ。

予算に収まらない項目で、どうしても追加したい内容であれば、追い金も検討しておく。

つまり概算予算であなたの理想をより現実的にする事。追加金も含めて、総額を把握する事が重要である。

 

3.　工事施工中にも現場に行き定期的にチェックする

 

工事が始まれば「お任せ」の人も多いが、必ず何回が打ち合わせをする必要が出てくる。その場合、現場に何度も足を運ぶ事で、図面では読み取れなかった現実のイメージが湧いてくる。

定期的に現場に行き、その際に遭遇した職人さんたちの労をねぎらおう。

彼らも人の子である。私が経験した施主さんで良かったのが、現場に来た職人さんたちに飲食物等の差し入れをその都度持ってきていた。当然、職人さんたちの気合の入れようも変わってくるであろう。

一円でも無駄に使いたくないのは分かるが、この程度の金額でケチっていては、後で高い授業料を払う可能性もある事から、これは安い投資なのである。

 

4.　どれだけリフォームを行う事ができるか事前に調べておく

 

築年数が経っている中古マンションの場合、価格を抑えて購入する事が可能になるが、この築年数が経っているマンションで注意が必要なのは「どれだけリフォームを行う事が可能か」を調べておくことである。

例えば築年数の経っているマンションでは、床がフローリングではなく、じゅうたんやカーペットで施工されているケースもあり、フローリングに張替工事だけでも、不可のマンションがあったりする。

購入する物件をフローリングにしたいという場合、予め業者の人に「どこまでリフォームできるか」の確認を取っておく事は非常に大事な事である。

 

5.　優秀なリフォーム会社を見つけ依頼をする

 

リフォームにおいてパートナーとなるリフォーム 会社の選定は非常に重要となってくる。

リフォーム会社は、その地域性・得意分野、熟練度など様々あり、良い施工をする会社を見分けにくいのが業界の特徴である。

リフォーム会社の評価やクチコミをまとめたサイトがあり、それを参考にしても良いであろう。

 

 

参照：リフォーム評価ナビ

不動産会社から、リフォーム会社を紹介されるケースもあるが、まずは客観的な評価に基づいた評判を調べて見たほうが安全である。

また雑誌やネットで評判の良さそうなリフォーム 会社の評判やクチコミも調べておき、あなたの気に入った会社のリストなどをつくっておくと、後の取捨選択を行う場合良い資料となる。

リフォーム会社を判断する基準のひとつに「リフォーム瑕疵保険」を使える会社かどうかでリフォーム 会社の必要条件とする方が良い。

多くのリフォーム 会社が、リフォーム瑕疵保険指定会社の認定を受けているので、入っていない場合、逆に疑った方が良いかもしれない。

 

 

参照：リフォームのかし保険｜住宅瑕疵担保責任保険協会

この保険を使えば、リフォーム工事中や工事完了後に第三者の建築士によるチェックが受けられる。

リフォーム瑕疵保険は、リフォームしたすべての部分が保障範囲に含まれる。上記のサイトでは「リフォーム瑕疵保険」についての説明及びリフォーム 会社なども調べておくことが重要である。

 

6.　大手不動産会社のリフォーム事業は注意が必要

 

リフォームを依頼する際に、大手不動産会社のリフォーム事業をしていますという謳い文句でセールスしているのを見かける事が多い。これについて言えば、大手だからと言って安心はできないのが、建設業界の難しいところである。

大手であればあるほど、コストが非常に高くつく可能性が高く、費用が多くのせられているのが特徴的だ。ざっくりとした見積もりが出てきたら特に要注意。

リフォームの見積もりは「材料費＋人件費」に対して、利益を乗せて見積もり書は作成されるのが基本であり、通常リフォームの見積もりの明細は、リフォームの箇所が多ければ多いほど、見積もり項目は細かくなり、「どこに何が掛かるか」を詳細に明細に記載されている。

詳細な見積もりの場合「この項目は、不要なので削減してください」というような要望を伝えたり「この箇所の仕上げは、グレードを変えて記載事項よりも、コストが掛かる良い仕上げにしてください」という選択をすることによって細かく要望に合った柔軟な予算のコントロールが可能なのである。

「●万円×延床面積」といったアバウトな見積もりでは「どこまでリフォームをしたらいくらになるのか」がまったく分からない。

また何かにつけてオプション費用を計上してくるケースも多く、総額は想定していたよりも大きくなるケースが多く見られる。

大手不動産会社の場合、新築で建物を建てるのであれば、何棟も建設することで、部材の大量購入が可能になり、スケールメリットでコストを抑える事ができる。

大手の強みはそこにしかなく、リフォームの場合、ひとつひとつの建物に対して、工事内容が細かく変わり、このスケールメリットは効かないのである。

大手だから安心という事も考えるが、大手だから安心という事ではない。大手不動産会社は、自ら施工することはなく、実際に現場でリフォームを行うのは、地元の工務店が大半である。

大手不動産会社は、設計だけは行うが、工事費用に基準利益を乗せ、下請けの工務店に仕事を丸投げしてしまう。

万が一、この工務店のレベルやモラルが低かった場合、大手といえどもリフォームの施工品質は大幅に下がる可能性が高い。最近の偽装問題を見れば一目瞭然であろう。

 

7.　リノベーション マンションは高くつくので買わない方が無難である

 

 

リノベーション マンションとは、不動産会社が中古マンションを購入、リフォームした上で、販売するマンションを言う。

中古マンションであることに変わりなく、不動産会社がリフォームした後に売り出すので、とても綺麗なのが特徴。

中古マンションとリノベーションマンションでは、圧倒的にリノベーションマンションのほうが売れ行きが良いという。

新築に比べても価格が安く、デザイナーズマンションのようなセンスの良いリノベーションマンションが多く人気の理由となっている。

新築マンションに比べ安いにしても、費用対効果でみると「価格が高い」ということである。リノベーションマンションは割高であり、以下のコストが乗り、直接リノベーションするよりも割高である。

 

1. 　マンションの購入代金
2. 　マンション購入の仲介手数料
3. 　リフォーム費用
4. 　業者の利益
5. 　マンション売却の仲介手数料

 

自分でリフォームを行った場合と比較すれば不要な費用が乗っている。特に3.4.5はコスト増となりやすい。

不動産会社がリノベーションマンションを造る場合、仲介手数料を支払い、中古マンションを購入し、リフォーム、自社の利益を乗せた後、営業コストを掛けて販売を行う。

あなたが直接、通常のリフォームを行った場合よりも、必要の無いコストが乗り、リノベーションマンションは割高になる。

この場合、あなた自身の不動産投資として他者にマンション 売却を前提とした場合であれば、この手法でも良いが、あなたの終の棲家として考えるならば、リノベーションマンションには住まない方が無難である。

 

リノベーション会社が行うリフォームは、実際には約 200～300万円程度あれば、十分でき、リノベーション前のマンションと比べて、リノベーション住宅は、約 800～1,000万円程、値段が上がってしまう。

それでも新築マンションに比べると価格が安い為、どんどん売れて行くのは、その事実を知らない場合が多く、リノベーション会社や不動産屋に高いコストを支払ってしまうのである。

しかし逆の見方をすれば、リノベーションマンションのようなリフォームは、自分で購入した中古マンションで、直接施工すれば安く上がるのである。安い中古マンションを買ってきて、自分でリフォームをすれば、約 700～800万円ほど費用を浮かせることができる。

リノベーションマンションを気に入った場合は、一度「同じようなリフォームが自分で買った中古マンションでもできないかな」と考えて見る事で、非常にリーズナブルに住宅を手に入れる事が可能になる。